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L’information sur les autorisations et documents requis lors de travaux concernant les immeubles en copropriété est améliorée

qualité des services municipaux, copropriété, permis, fiche d'information

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Travaux en contexte de copropriété divise : quelles sont les autorisations requises ?

Dossier

Qualité des services municipaux

Au terme d’une précédente enquête, nous avions constaté que l’arrondissement avait délivré un permis pour travaux dans les parties communes d’un immeuble, sur la base d’un document invalide à sa face même, dans un contexte où l’un des deux copropriétaires avait manifesté son opposition aux travaux à l’arrondissement.

Bien que le dossier se soit finalement réglé, notre bureau souhaite s’assurer que l’arrondissement prenne des mesures ou change certaines de ses pratiques afin d’éviter qu’une telle situation ne se reproduise.

À la suite de nos discussions et relances dans le dossier, l’arrondissement propose de mettre en place une fiche d’information utile au public autant qu’aux membres du personnel afin d’expliciter les autorisations et les documents requis lors de travaux concernant les immeubles en copropriété divise et indivise. Nous formulons des commentaires dont l’arrondissement tient compte dans la rédaction de la fiche. La fiche est finalement implantée.&nbsp; Précisons que depuis 2020, le Règlement sur la construction et la transformation de bâtiments prévoit que lorsqu’il s’agit d’un immeuble en copropriété divise, le requérant d’un permis (ou son mandataire) doit fournir l’autorisation du syndicat de la copropriété pour tous les travaux à exécuter dans une partie commune, ce qui n’était pas le cas auparavant.

L’OdM rappelle que les normes d’accessibilité universelle doivent être une considération essentielle dès les premières phases de conception de tout aménagement urbain et espace public et intervient ici pour que soit corrigé un trottoir où au départ il y a eu omission de respecter ce postulat.

Trottoirs rétrécis de la rue De Brébeuf : penser accessibilité universelle dès la conception

Accessibilité universelle

Le trottoir qui borde la piste cyclable de la rue De Brébeuf, le long du parc Laurier, a été considérablement rétréci en 2015. Le Regroupement des aveugles et amblyopes du Montréal Métropolitain (RAAMM) et le Regroupement des activistes pour l’inclusion au Québec (RAPLIQ) se sont plaints de son étroitesse qui pose des problèmes d’accessibilité universelle.

L’OdM a également remarqué des enjeux de sécurité importants pour toute personne qui circule sur ce trottoir.&nbsp; En 2018, la Ville nous confirme qu’elle effectuera des travaux correctifs.&nbsp; Les travaux ont été exécutés en 2019. Le trottoir a désormais une largeur de 1,7 mètre. Les enjeux d’accessibilité universelle et de sécurité que nous avions identifiés sont réglés.

Un dossier mène à l’adoption d’une Directive sur les accommodements raisonnables pour les prestataires de services de l&#8217;OMHM

discrimination, droits de la personne, racisme, Charte montréalaise des droits et responsabilités, Charte de droits et libertés de la personne du Québec

Trouble neurologique: un accommodement raisonnable

Discrimination et droits de la personne

Un citoyen est évacué d’urgence par la Ville de Montréal, son logement étant considéré comme impropre à l’habitation. Il est temporairement logé par l’Office municipal d’habitation de Montréal (OMHM), à qui il soumet une demande de logement subventionné, qui est traitée en priorité. Le citoyen allègue que l’OMHM aurait commis des actes discriminatoires fondés sur le handicap dans le cadre du traitement de l’admissibilité de sa demande et en raison du refus de sa demande d’accommodement concernant les communications en lien avec son dossier.&nbsp;L’OMHM refuse initialement sa demande de logement subventionné, affirmant qu’il dépasse la limite du montant de la valeur de biens permis de 50 000 $. Le citoyen est détenteur d’un régime enregistré d’épargne-invalidité (REEI) dont la valeur est de plus de 90 000 $. Or, le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique spécifie que les sommes accumulées dans un REEI et dont le bénéficiaire ne peut disposer à court terme, ne devraient pas être considérées pour établir la valeur totale de ses biens. L’OMHM exige que le citoyen fournisse des preuves à cet égard, ce que le citoyen tente de produire. L’OMHM obtient une preuve verbale de son institution financière que le montant de retrait à court terme est inférieur à 50 000 $. Sur la base de cette information, l’OMHM évalue sa demande à nouveau, la considère comme admissible et lui fournit un logement subventionné.&nbsp;Pendant cette période, le citoyen divulgue à l’OMHM qu’il a un trouble neurologique et les impacts de celui-ci, notamment des difficultés à se concentrer et à traiter beaucoup d’informations, particulièrement au téléphone. Il demande un accommodement visant à ce que l’OMHM communique d’abord avec lui par écrit avant un appel téléphonique, pour préciser les principaux points de discussion ou pour fournir sommairement les renseignements, questions, décisions ou documents importants. Sa demande est partiellement refusée, notamment pour motif d’équité envers la clientèle (délai supplémentaire de traitement) et pour des raisons d’efficacité (le mode de communication habituel étant le téléphone).

Le droit à l’égalité sans discrimination fondée sur un motif prohibé, dont le handicap, est enchâssé dans plusieurs instruments législatifs comme la Charte des droits et libertés de la personne du Québec (Charte québécoise) ainsi que la Charte montréalaise des droits et responsabilités (Charte montréalaise). La jurisprudence a établi un cadre d’analyse juridique à deux volets en cas de plainte fondée sur la Charte québécoise.&nbsp;Nous concluons qu’il n’y a pas de discrimination dans le traitement de la demande de logement subventionné - l’OMHM est tenue de se conformer aux règlements applicables, et pour ce faire, était justifiée de demander des preuves supplémentaires en lien avec le REEI. Toutefois, la décision initiale de l’OMHM de refuser la demande nous apparaît, dans les circonstances, erronée et injuste. L’OMHM aurait pu effectuer des vérifications additionnelles dans son dossier, notamment car le citoyen est prestataire de l’aide financière de dernier recours, avec contraintes sévères à l’emploi, et que l’analyse en lien avec la valeur de son REEI avait déjà été prise en compte par le gouvernement provincial pour déterminer son admissibilité à ce bénéfice, les règles étant identiques à cet égard.&nbsp;Pour ce qui est du refus de la demande d’accommodement, nous concluons que le citoyen a subi de la discrimination. Une personne ayant un handicap doit pouvoir bénéficier d’une manière égale aux services offerts par l’OMHM, à moins que celle-ci n’établisse que la demande d’accommodement ne donne lieu à une contrainte excessive, ce qui n’a pas été démontré. L’OMHM s’est donc engagée, dans de futures communications en lien avec son bail, à acquiescer à la demande d’accommodement du citoyen.

À la lumière de ce dossier et afin de s’assurer d’améliorer ses pratiques, l’OMHM a réalisé les actions suivantes&nbsp;:&nbsp;<ol><li>Adoption d’une directive afin de définir la procédure à suivre dans le cadre de demandes d’accommodements raisonnables de la part des bénéficiaires de services de l’OMHM.&nbsp;</li><li>Séances de formation offertes à son personnel de terrain et gestionnaires en lien avec la discrimination et les demandes d’accommodement, abordant notamment un cas pratique en lien avec une demande d’accommodement d’une personne ayant un trouble neurologique.&nbsp;</li><li>Révision du cadre d’analyse applicable pour les demandes de logement subventionné de personnes détentrices d’un REEI et des documents standards à fournir.</li></ol>

Sans entrée charretière (bateau ou abaissement de trottoir) vous ne pouvez plus passer avec votre véhicule de la rue à votre espace de stationnement. L’OdM clarifie les conditions d’existence d’un droit acquis à une aire de stationnement extérieure privée ainsi qu&#8217;à l’entrée charretière afférente

permis, urbanisme, stationnement, ombudsman, entrée charretière

Un arrondissement peut-il rehausser l’entrée charretière qui permet l’accès à votre stationnement ?

Permis et urbanisme

Une citoyenne conteste la décision de l’arrondissement de rehausser l’entrée charretière devant le stationnement en cour avant de son immeuble parce que celui-ci ne serait pas conforme à la réglementation en vigueur.&nbsp;Elle revendique un droit acquis pour ce stationnement et demande que l’arrondissement rétablisse l’entrée charretière. La date d’implantation exacte du stationnement est inconnue, mais selon la citoyenne, elle&nbsp; remonte à 1976 ou avant.

Afin d’avoir droit à une entrée charretière, il faut posséder une aire de stationnement valide, c’est-à-dire conforme à la réglementation&nbsp; actuelle ou protégée par un droit acquis. Or, une construction ne bénéficie d’un droit acquis que s’il est démontré que celle-ci existait&nbsp; légalement avant l’entrée en vigueur des règles qui la rendent non conforme.&nbsp;La&nbsp;réglementation de zonage de l’arrondissement prohibe, depuis 1974, le stationnement en cour avant, comme celui de la citoyenne.&nbsp; Rien dans la réglementation n’interdit le stationnement en cour avant, avant cette date.&nbsp;La citoyenne pour bénéficier d’un droit acquis doit apporter la preuve que son stationnement existait déjà en 1974.&nbsp;Avec nos explications&nbsp;et à notre invitation, la citoyenne consulte les vues aériennes dans les archives de Montréal et nous transmet&nbsp; un composé de photos aériennes. Sur une image datant de 1973, nous pouvons voir un stationnement en cour avant de son immeuble.&nbsp;Nous communiquons ce nouvel élément à l’arrondissement.

L&#8217;arrondissement change sa position et considère le stationnement comme autorisé en même temps que la construction du bâtiment, en 1949.&nbsp; L’entrée charretière est refaite et la citoyenne retrouve la jouissance de son stationnement privé.

L’arrondissement assume les frais d’abattage d’un arbre planté par lui sur un terrain privé et qui a été endommagé lors de travaux municipaux

Un citoyen obtient le remboursement des frais d’abattage d’un arbre mort au montant de 1 609,65 $

Un citoyen conteste le refus de l’arrondissement d’abattre un arbre privé sur son terrain et mort. Il soutient que&nbsp;:&nbsp;<ul><li>L’arbre a été planté à l&#8217;initiative de l’arrondissement.&nbsp;</li><li>Des travaux de la Ville ont endommagé les racines de l’arbre et causé sa mort.</li></ul>

Peu importe l’historique, l’élément qui détermine qui est responsable d’un arbre est son emplacement&nbsp;: si le centre du tronc est situé sur un terrain privé, le propriétaire de ce terrain est responsable. Ici le centre de l’arbre est bien sur le terrain du citoyen.&nbsp;Cependant, notre enquête révèle qu’environ dix ans auparavant, l’arrondissement a détruit les trottoirs situés devant la résidence du citoyen afin de permettre une coupe d’eau dans le secteur.&nbsp;L’arrondissement reconnaît que ces travaux pourraient avoir atteint les racines de l’arbre puisqu’il a fallu creuser profondément pour rejoindre les conduits souterrains.&nbsp;Le département de l’horticulture de l’arrondissement indique, par ailleurs, que cet arbre est à « dépérissement lent ». Par conséquent, des dommages causés à ses racines peuvent ne se refléter sur son état global que plusieurs années plus tard.

À la suite de nos échanges, l’arrondissement accepte d’assumer les frais d’abattage de l’arbre.&nbsp; Le citoyen fait abattre l’arbre et obtient un remboursement de 1 609,65 $ de la Ville.

À la suite de notre intervention, un citoyen obtient un remboursement pour des frais d’occupation permanente du domaine public liés à la voie d’accès en pente de son garage

Tarification et taxation municipale, service des finances, ombudsman

Voie d’accès à un garage en pente : frais d’occupation permanente du domaine public justifiés ?

Tarification et Taxation municipale

Quelques années après l’achat de sa maison, un citoyen examine de plus près son compte de taxes municipales et réalise qu’il paie des frais d’occupation permanente du domaine public d’environ 1 900 $ par année.&nbsp;Après quelques recherches, il apprend que ces frais sont facturés parce que la voie d’accès à son garage empiète dans l’emprise municipale.

L’enquête de l’OdM révèle que cette facturation découle d’une interprétation bien particulière du Règlement d’occupation du domaine public qui a eu cours pendant une certaine période, avant la réorganisation municipale de 2006.&nbsp;La Ville-centre était alors responsable de délivrer les Permis d’occupation du domaine public. C’était le cas au moment de la construction de la maison du citoyen. Des frais annuels d’occupation permanente du domaine public ont donc été exigés pour cet immeuble. Nous avons d’ailleurs traité un dossier similaire, dans un autre arrondissement, quelques années plus tôt.&nbsp;À l’époque, la Division de la géomatique considérait la partie d’une voie d’accès en pente qui empiète sur l’emprise municipale comme une « construction ou installation » sur le domaine public. L’OdM juge cette interprétation injuste et inéquitable&nbsp;:&nbsp;<ul><li>Les règlements d’urbanisme exigent que les voies d’accès aux résidences soient asphaltées ou recouvertes de pavés unis ou d’un autre matériau similaire, et ce, qu’elles soient ou non en pente.&nbsp;</li><li>Pour les voies d’accès sans pente, la Ville ne considère généralement pas qu’il y a une « construction ou installation » au sens du Règlement sur l&#8217;occupation du domaine public. À notre avis, il ne devrait pas en être autrement pour les voies d’accès en pente.&nbsp;</li><li>Nous savons, par ailleurs, que plusieurs immeubles de Montréal ont une entrée en pente aménagée de la même façon que celle du plaignant et qu’aucuns frais d&#8217;occupation du domaine public ne leur sont facturés.&nbsp;</li></ul>Les compétences en matière d’occupation permanente du domaine public sont désormais exercées par les arrondissements. Nous discutons donc de ce dossier avec l’arrondissement.

L’arrondissement confirme qu’il n’exige pas de Permis d’occupation du domaine public pour les voies d’accès autorisées par son Règlement d’urbanisme. Ses pratiques sont donc conformes à notre approche.&nbsp;À la suite de nos échanges, l’arrondissement demande au Service des finances de radier la cotisation facturée annuellement pour l’occupation du domaine public par cette voie d’accès et de rembourser au propriétaire les frais qu’il a payés à ce titre pour les trois années antérieures, à compter de sa contestation.&nbsp;Le citoyen reçoit un remboursement de 6 450 $, incluant les intérêts. Il ne sera plus facturé à l’avenir.